Van september tot februari heeft de afdeling stedenbouw van de gemeenteraad van Palma op Mallorca toestemming gegeven voor de verbouwing van acht kantoren tot appartementen. De bevordering van telewerken en winstgevendheid zijn de belangrijkste redenen voor deze conversie op een moment dat het aanbod van betaalbare woningen volledig is verdwenen, terwijl de prijzen hun historische escalatie voortzetten. Tegelijkertijd melden makelaars een daling van de vraag naar deze woningen in Palma van wel 50%.
“Het kantoor heeft zijn langste tijd gehad. Het is moeilijk om ze te verkopen omdat de vraag daalt en de eigenaar op dit moment een ander gebruik overweegt,” zegt José Miguel Artieda, voorzitter van de Balearen Vereniging van Makelaars. “Ik adviseer verhuurders, als ze een kantoor hebben verhuurd, om de prijs te verlagen, maar in geen geval te verhogen,” waarschuwt Artieda, die uitlegt dat “een kantoor van ongeveer 80 vierkante meter wordt verhuurd voor 600 euro per maand. Er wordt op huurders gelet omdat het moeilijk is om kantoren te vullen, er is sprake van een trendbreuk”.
Telewerken, de verschuiving naar de straat en de zoektocht naar multidisciplinaire ruimtes hebben het oude netwerk van kantoren, die over de hele stad verspreid lagen maar vooral in het centrum van de stad overheersend waren, ernstig aangetast.
Degenen die “advocaten, beheerders of makelaars huisvesten die om imagotechnische redenen en om meer bekendheid te krijgen naar de begane grond zijn verhuisd”, volgens de voorzitter van API’s, zijn zeker nog actief. Tegenwoordig is een leegstaand pand helemaal niet meer rendabel, dus de verbouwing van deze leegstaande kantoren gaat steeds sneller.
De kantoren die zich vestigen bevinden zich “op industrieterreinen, dat is winstgevender dan een café of een kantoor op straatniveau,” zegt Artieda. Het is echter mogelijk om een paar pareltjes te vinden in “parallelle steegjes waar geen commerciële activiteit is, hoewel er weinig product is. Kantoren bevinden zich meestal niet op de bovenste verdiepingen”.
De makelaars bevestigen echter dat deze verbouwingen niet onder het Huisvestingsnooddecreet vallen, dat in bepaalde gevallen de verbouwing van het pand toestaat als het binnen de beperkte prijsklasse blijft. Chechu Osinalde, directeur van Gesmorent, waarschuwde dat “de vraag naar kantoren met 50 tot 60 procent is gedaald. Er zijn er nog wel, maar niet zoveel als voor de pandemie, hoewel er een lichte opleving is”.
Osinalde is het er ook mee eens dat het aantal verbouwingen van kantoren naar woningen is toegenomen, “vanwege het tekort aan kantoorruimte. Het is goedkoper, want de prijs per vierkante meter voor kantoorruimte ligt rond de 2.000 euro, afhankelijk van het gebied. Het is echter onmogelijk om een pand te vinden voor minder dan 3.000 euro per vierkante meter. Hij sluit echter uit dat er een lawine van aankopen van commerciële panden en kantoren zal plaatsvinden om ze om te bouwen tot appartementen, “op dit moment vormen ze 20 procent van de aankopen die op dit moment worden gedaan. Het ombouwen kan niet overal en er zijn vergunningen voor nodig,” ook al zijn er mensen die het papierwerk overslaan en direct ombouwen.
Osinalde waarschuwt dat het geen hausse is, maar dat “kantoren in het Eixample geen zin hebben”. In de laatste vergunningen die zijn afgegeven door de Gerencia de Urbanisme zijn er zelfs conversies van kantoren naar appartementen genoteerd in buurten zoals es Fortí, Bons Aires en Camp d’en Serralta.
Maar er is ook geen tekort aan in meer centrale wijken zoals Sant Nicolau of es Mercat. Een woning in het centrum van Palma is immers een waardevolle diamant waar velen van profiteren. De waardering is inderdaad onmiddellijk.
“Er is een gebrek aan kwaliteitskantoren in Palma,” zegt Chechu Osinalde van Gesmorent, terwijl José Miguel Artieda, president van API’s, erop wijst dat “de vraag is verschoven naar multidisciplinaire kantoren waar het mogelijk is om kosten te delen en waar er reproduceerbaarheid van zaken is”.
CB Richard Ellis bevestigt dat “het kantorenpark in Palma de afgelopen jaren relatief stabiel is gebleven, met een totale kantoorruimte in de stad van ongeveer 800.000 vierkante meter”.
Vorig jaar werd echter “een lichte daling van 1 procent genoteerd, voornamelijk door het verwijderen van kleine verouderde kantoren in gebouwen voor gemengd gebruik”. Het kleine kantoor in een pand waar ook wooneenheden zijn, valt weg. “De vraag naar ‘flexibele’ ruimtes in Palma, die tot nu toe minder geconsolideerd was dan op nationaal of internationaal niveau, wordt bevorderd door de toename van telewerken en de zoektocht naar meer flexibiliteit in het werk, waardoor veel internationale professionals zich op Mallorca hebben gevestigd omdat ze worden aangetrokken door het klimaat”.
De ‘flexibele’ ruimtes waarnaar CBRE verwijst, zijn grote kantoren die zijn uitgerust met de nieuwste technologische ontwikkelingen en die zich aanpassen aan de behoeften van klanten. Deze bedrijven variëren het aantal werknemers afhankelijk van de projecten die ze in portefeuille hebben en hebben daarom ruimtes nodig die kunnen worden uitgebreid of verkleind, afhankelijk van de ordersituatie.
“In Mallorca hebben we 27 ‘flex’-ruimtes geïdentificeerd, die zich allemaal in Palma bevinden. De rest van de flexruimtes, die worden geëxploiteerd door lokale exploitanten, hebben een oppervlakte van minder dan 300 vierkante meter.” Volgens CB Richard Ellis ligt de bezettingsgraad rond de 80 procent, met een gemiddelde maandelijkse huur van 200 euro per ruimte, oplopend tot 400 euro voor boetiekruimtes.”
Er is een tekort aan grote kantoren in het centrum, dus de belangstelling richt zich op commerciële gebieden zoals Son Rossinyol of Son Valentí, die gebouwen van hoge kwaliteit en parkeerplaatsen hebben. Het centrum en de Avenidas en Passeig Marítim zijn ook in trek. Tot slot is het kleine kantoor op zoek naar een tweede leven als appartement.
Bron: Agentschappen
